Réglementation dans le cadre de la copropriété

L’exercice simultané du droit de propriété : la copropriété.
Les différentes formes de la copropriété.

La copropriété se trouve au sein des biens incorporels, il s’agit d’un droit divisible qui découle de la propriété. La copropriété est donc l’exercice simultané du droit de propriété par plusieurs personnes. Plusieurs personnes sont copropriétaires sur un même bien indivisible. Chaque copropriétaire est donc responsable d’un droit de propriété même si de par l’existence des autres propriétaires il ne peut exercer tous les attributs que l’on confère au droit de propriété à savoir la jouissance exclusive de son bien. De par l’existence même de la copropriété chaque copropriétaire a une part qui est matériellement indistincte. La copropriété peut naitre de diverses situations :

La copropriété peut naitre de par la loi : lorsqu’il y a une succession elle fait naitre entre ces derniers une copropriété sur l’ensemble des biens composant la succession.
La copropriété peut naitre d’un acte juridique : lorsqu’il y a par exemple un achat d’un immeuble par des époux.
La copropriété peut naitre d’une prescription acquisitive : après 30ans au profit de deux possesseurs qui sont donc copropriétaires.

Il existe diverses sortes de copropriété :

La copropriété fortuite
La copropriété volontaire
La copropriété forcée

La copropriété fortuite résulte comme dans le cas de la succession d’un acte étranger à la volonté des copropriétaires ; la copropriété volontaire résulte de la volonté des copropriétaires dans le cas de l’achat d’une chose par plusieurs personnes. La copropriété forcée résulte de la nature des choses. La copropriété forcée existe à titre principal ou à titre accessoire dans le cas de ce qui constitue les différents composants d’un immeuble.

Lorsqu’il s’agit d’une copropriété fortuite, on peut mettre terme à cette copropriété en exigeant le partage. Car nul n’est obligé de rester dans une situation de copropriété. Le partage se fait soit sous forme d’argent soit en faisant une vente aux enchères et en partageant les gains entres les divers copropriétaires. Cependant chaque copropriétaire a le droit de ne pas exiger le partage pendant une période maximale de cinq ans. En ce qui concerne les parts de chaque copropriétaire sont égales à moins que le contraire ait été exprimé dans un testament.

Chacun des copropriétaires dispose de différents droits sur le bien commun entre les copropriétaires : le copropriétaire peut disposer juridiquement de sa part seul, le copropriétaire peut accomplir des actes matériels avec le droit des autres, le copropriétaire peut procéder à un inventaire à une interruption d’une prescription acquisitive…, le copropriétaire peut réaliser des actes d’administration tel que la vente. En ce qui concerne les autres actes juridiques le copropriétaire doit dans le cas de la conclusion d’un bail ou dans le cas d’une vente ou d’une hypothèque avoir le consentement de tous les autres copropriétaires. En plus de cela chaque copropriétaire doit participer aux frais d’entretien du bien commun.

Lorsqu’il s’agit d’une copropriété volontaire, toutes les mesures qui sont prises résultent de l’accord des parties, des différents copropriétaires sinon on appliquera les règles concernant la copropriété fortuite.

Lorsqu’il s’agit d’une copropriété forcée, on appliquera aussi les règles concernant la copropriété fortuite sauf dans trois cas : dans le cas d’une copropriété forcée le partage est interdit car il n’est pas possible de partager un bien commun à plusieurs copropriétaires qui jouissent en même temps de ce dernier sauf si cependant une seule personne devenait propriétaire. Chacun des copropriétaires est présumé avoir une part égale aux autres copropriétaires. Aucun copropriétaire ne peut vendre ou hypothéquer le bien commun à moins d’en être propriétaire.

Lorsqu’il s’agit d’une copropriété forcée dans le cas immeubles : l’un des régimes que l’on applique dans le cas d’immeubles à appartements multiples est la copropriété forcée accessoire concernant les parties communes de l’immeuble. Une règle concernant la gestion de cet immeuble fut introduite par le biais d’un législateur : il y a copropriété dès qu’il y a deux lots ou plus appartenant à deux personnes différentes ainsi qu’une division de ces lots en parties communes et privatives. Cela ne concerne bien entendu que les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis. Ces derniers qui cependant ne justifieraient pas l’usage de cette nouvelle règle peuvent échapper à ce régime sur base d’un accord mutuel entre tous les copropriétaires.

Ainsi les immeubles qui seront soumis à ces régimes devront se plier à diverses règles. Les copropriétaires se verront dans l’obligation de mettre sur pied un acte de base ainsi qu’un règlement de copropriété, ceux doivent faire passer par un acte authentique. Ces différents copropriétaires se voient dans l’obligation d’un point de vue juridique de créer une association des copropriétaires qui devra elle-même respecter les règles communes à tout copropriétaire. Car cette association n’a pas de titre de propriété sur les parties communes. Lorsque ces différents copropriétaires auront une décision à prendre, ils auront recours au vote. Le nombre de voix nécessaire pour appliquer une décision différera en fonction des paramètres de celle-ci. A la tête de cette association une personne déléguée sera élu par les différents copropriétaires : il s’agit du syndic.

Ce dernier représente donc la copropriété. Cependant en cas d’abus de ce dernier un recours à la justice sera possible afin de protéger chaque copropriétaire. En plus de cela si certains copropriétaires abusent de leur droit pour mettre à mal les décisions prises par l’assemblée de l’association des copropriétaires une action en justice est aussi possible. Les décisions qui seront prises par cette assemblée pourront être soumises de façon obligée non seulement aux copropriétaires eux-mêmes mais aussi au locataire de cette immeuble qui est mis en copropriété. L’assemblée générale est donc l’organe qui prend les décisions au sein de la copropriété.

La loi accorde une grande importance aux décisions qui sont prises par les copropriétaires au sein de cette assemblée. Elle peut prendre des décisions telles que la modification du règlement de copropriété, les changements d’affectation des parties communes et privatives, elle peut aussi prendre en charge les actions en justices qui pourraient être menées contre un éventuel copropriétaire ou autre.

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